Xin chào Luật sư Quảng Ninh. Bố mẹ tôi đang sử dụng một thửa đất khai hoang, nay gia đình tôi muốn cấp sổ đỏ cho thửa đất này. Tôi có thắc mắc rằng theo quy định hiện hành thì được cấp sổ đỏ đất khai hoang không? Nếu có, gia đình tôi cần đáp ứng điều kiện gì để được cấp sổ đỏ? Nếu bố mẹ tôi muốn xây dựng nhà trước khi cấp sổ đỏ cho đất khai hoang thì có được không? Mong được Luật sư giải đáp, tôi xin chân thành cảm ơn!
Cảm ơn bạn đã đã gửi câu hỏi đến Luật sư Quảng Ninh. Tại bài viết dưới đây, chúng tôi sẽ giải đáp thắc mắc cho bạn. Hi vọng bài viết mang lại nhiều điều bổ ích đến bạn đọc.
Căn cứ pháp lý
- Luật Đất đai năm 2013
- Nghị định 43/2014/NĐ-CP
Đất khai hoang là gì?
– Nhìn nhận trên phương diện pháp lý:
Hiện nay pháp luật đất đai không có quy định hay giải thích thế nào là đất khai hoang. Do đó thuật ngữ này chỉ được hiểu thông qua các hệ quả pháp lý khác khi giải quyết vụ việc khai hoang đất trên thực tế.
Đất khai hoang là cách gọi phổ biến của người dân. Căn cứ vào thực tiễn sử dụng và nguồn gốc quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân có thể hiểu như sau:
Đất khai hoang là đất đang để hoang hóa, đất khác chưa được nhà nước giao quyền sử dụng cho cá nhân hay tổ chức nào. Do đó thời điểm sử dụng đất trên thực địa không thuộc quyền sử dụng của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân khác. Đất để hoang chưa đước sử dụng, quản lý hay cải tạo.
Việc sử dụng đất khai hoang là sử dụng đất trên thực địa, định đoạt cũng như tác động khác trên đất. Người dân chưa hoàn thành thủ tục giao đất, cho thuê đất theo quy định pháp luật. Do đó mà nhà nước chưa công nhận đối với quyền sử dụng đất của người dân tại thời điểm khai hoang.
– Nhìn nhận trên mục đích khai hoang, sử dụng của người dân:
Đất khai hoang chưa được giao hay cho cá nhân, tổ chức thuê trong quyền đại diện quản lý của nhà nước.
Có rất nhiều hình thức khai hoang đất phổ biến nhất là:
+ Khai hoang đất sản xuất.
+ Khai hoang đất rừng.
+ Đất khai hoang phục hóa.
Đất khai hoang phục hóa là loại đất trước đây được sử dụng để sản xuất nông nghiệp, nhưng đã bị bỏ hoá. Đất này vẫn nằm trong quy hoạch sản xuất nông nghiệp được cấp có thẩm quyền phê duyệt. Khi người dân khai hoang, có thể cải tạo để sử dụng cho các mục đích ban đầu.
Được cấp sổ đỏ đất khai hoang không?
Pháp luật không quy định về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với đất khai hoang. Tức là không có các thủ tục pháp lý để công nhận trên thực tế đối với các hành vi khai hoang, chiếm hữu đất khi chưa được cơ quan có thẩm quyền xác nhận. Nên căn cứ áp dụng cho đất khai hoang dựa trên những yếu tố như sau:
Trường hợp đất khai hoang có giấy tờ:
Theo quy định tại Điều 100 Luật đất đai 2013 để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đất khai hoang phải đáp ứng các điều kiện sau:
+ Có một trong các giấy tờ quy định tại khoản 1 Điều 100. Hoặc có thời gian khai hoang, chiếm hữu, sử dụng theo khoản 1 Điều 20 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định: Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất có nhà ở, công trình xây dựng khác từ trước ngày 15 tháng 10 năm 1993. Cho đến nay, việc khai hoang được xem là thời gian tương đối dài, ổn định;
+ Được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận không có tranh chấp sử dụng đất. Do đó tính chất sử dụng lâu dài, ổn định, không có tranh chấp được công nhận. Vì đất đang tranh chấp thì chưa thể xác định được ai có quyền sử dụng đất để cấp.
+ Việc sử dụng đất tại thời điểm nộp hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là phù hợp với quy hoạch sử dụng đất và kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt. Ví dụ như các quy hoạch về đất nông nghiệp, đất ở xác định trong khoảng thời gian tương ứng đó.
Hoặc không phù hợp với quy hoạch tại thời điểm đó, nhưng đã sử dụng đất ổn định từ trước thời điểm cơ quan nhà nước phê duyệt quy hoạch hoặc sử dụng đất tại nơi chưa có quy hoạch. Việc khai hoang, sử dụng là đảm bảo trong tính ổn định, lâu dài, gắn với các quy hoạch trước đó.
Như vậy, đối với những trường hợp đất khai hoang, khai hóa hoặc và xây dựng nhà trên đất khai hoang mà chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng nhưng có các loại giấy tờ theo quy định tại khoản 1 Điều 100 Luật đất đai 2013 thì thuộc trường hợp có thể hợp thức hóa quyền sử dụng đất. Tức là có cơ sở đầy đủ để nhà nước công nhận quyền sử dụng đất của họ. Theo pháp luật Đất đai, nhà nước vẫn trao quyền sử dụng đất hợp pháp cho người chiếm hữu và khai hoang đất.
Trường hợp đất khai hoang không có giấy tờ
Đối với đất không có giấy tờ đầy đủ theo quy định của Điều 100, vẫn có thể xác định cơ sở được công nhận quyền sử dụng đất. Theo đó thì sẽ áp dụng quy định tại Điều 101 Luật đất đai để cấp giấy chứng nhận. Các điều kiện xác định khác nhau về mốc thời gian được chia thành 2 trường hợp như sau:
Trường hợp 1: Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất từ trước ngày 1/7/2014:
Cần đáp ứng các điều kiện sau:
+ Có hộ khẩu thường trú tại địa phương. Để xác định chủ thể khai hoang sinh sống ổn định và lâu dài ở địa phương.
+ Trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối tại vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội đặc biệt khó khăn. Tức là sử dụng đất trong các mục đích nông nghiệp có thể theo quy hoạch sử dụng đất của nhà nước.
+ Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận là người đã sử dụng đất ổn định và không có tranh chấp.
Phải có đủ các điều kiện này, họ được nhà nước cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trong hạn mức. Nếu diện tích đất khai hoang lớn hơn hạn mức, phần dôi ra phải chuyển sang hình thức thuê QSDĐ nếu người dân có nhu cầu.
Trường hợp 2: Hộ gia đình, cá nhân sử dụng từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004:
Đã đảm bảo về tính chất sử dụng ổn định và lâu dài. Cần đáp ứng thêm đầy đủ các điều kiện sau:
+ Không vi phạm pháp luật về đất đai trong thời gian khai hoang, sử dụng đất cho đến thời điểm được xem xét.
+ Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp. Việc sử dụng, khai thác thực tế phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đối với nơi đã có quy hoạch. Do đó đảm bảo về các mục đích sử dụng, tuân thủ pháp luật.
Khi đảm bảo đủ các điều kiện này, người khai hoang đất cũng được cấp GCN QSDĐ. Diện tích đất được cấp căn cứ theo hạn mức do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định; Nếu vượt hạn mức thì diện tích vượt hạn mức phải chuyển sang thuê.
Được xây nhà trước khi xin cấp sổ đỏ cho đất khai hoang không?
Trước hết, người sử dụng đất có nghĩa vụ sử dụng đất đúng ranh giới, đúng mục đích đất (khoản 1 Điều 170 Luật Đất đai 2013).
Vậy nên, để được xây dựng nhà ở trên đất khai hoang của mình thì bố mẹ bạn cũng phải đảm bảo diện tích dùng để xây dựng nhà ở là diện tích được sử dụng với mục đích để ở.
Ngoài ra, nếu không thuộc trường hợp được miễn giấy phép thì bố mẹ bạn phải xin cấp giấy phép xây dựng theo Luật Xây dựng 2014 trước khi thi công xây dựng nhà ở.
Từ những phân tích trên và quy định tại Nghị định 53/2017/NĐ-CP, Luật Xây dựng 2014, Luật Đất đai 2013, bố mẹ bạn vẫn có thể xây dựng nhà ở trên đất khai hoang nếu đảm bảo đồng thời các điều kiện sau:
- Đã được cấp giấy phép xây dựng (nếu không thuộc trường hợp được miễn):
- Lưu ý: Bố mẹ bạn cần phải chuẩn bị giấy tờ chứng minh về quyền sử dụng đất hợp pháp của mình đối với thửa đất này gồm: Giấy xác nhận của Ủy ban nhân dân cấp xã về việc cấp sổ đỏ và xác nhận của cơ quan đăng ký đất đai (văn phòng đăng ký đất đai) thửa đất đủ điều kiện được cấp sổ đỏ (khoản 5 Điều 3 Nghị định 53/2017/NĐ-CP);
- Trường hợp được miễn giấy phép xây dựng: Được xây dựng nhà ở trên phần diện tích được xác định là đất ở (đất dùng với mục đích để ở).
- Đồng thời, việc xây dựng nhà ở là phù hợp với quy hoạch xây dựng tại địa phương.
Kết luận: Bố mẹ bạn vẫn có thể xây nhà ở trên đất khai hoang nếu việc xây dựng này được thực hiện theo giấy phép xây dựng hoặc phù hợp với quy hoạch xây dựng, quy hoạch sử dụng đất và đúng diện tích đất được xây dựng nhà ở.
Thông tin liên hệ Luật sư Quảng Ninh
Trên đây là những vấn đề liên quan đến “Đất khai hoang là gì? Được cấp sổ đỏ đất khai hoang không? ”. Luật sư Quảng Ninh tự hào sẽ là đơn vị hàng đầu hỗ trợ mọi vấn đề cho khách hàng liên quan đến tư vấn pháp lý, thủ tục giấy tờ liên quan đến Đăng ký bảo hộ thương hiệu, đăng ký bảo hộ logo độc quyền hoặc vấn đề về phân biệt lương tối thiểu và lương cơ sở… Nếu quý khách hàng còn phân vân, hãy đặt câu hỏi cho Luật sư Quảng Ninh thông qua số hotline 0833102102 chúng tôi sẽ tiếp nhận thông tin và phản hồi nhanh chóng.
Mời bạn xem thêm bài viết:
- Hướng dẫn soạn thảo đơn mẫu ký sự tình tại Quảng Ninh năm 2022
- Dịch vụ tư vấn giải quyết tranh chấp nhận quyền sở hữu nhà tại Quảng Ninh
- Mẫu đồng mua bán nhà, công trình xây dựng có sẵn tại Quảng Ninh năm 2022
Câu hỏi thường gặp
Bạn chuẩn bị một bộ Hồ sơ xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định tại Điều 8 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT như sau:
Đơn đăng ký, cấp Sổ đỏ theo Mẫu số 04a/ĐK ban hành kèm theo Thông tư 24/2014/TT-BTNMT;
Chứng từ thực hiện nghĩa vụ tài chính như: Biên lai nộp thuế hàng năm.
Lưu ý: Ngoài các giấy tờ theo quy định trên, khi làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cần xuất trình giấy chứng minh nhân dân hoặc căn cước công dân.
Bạn nộp hồ sơ tại văn phòng đăng ký đất đai trực thuộc Sở tài nguyên môi trường. Nếu hồ sơ chưa đầy đủ, chưa hợp lệ, cơ quan nhà nước sẽ ra thông báo và hướng dẫn bạn bổ sung (trong thời hạn 03 ngày làm việc).
Việc trao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được thực hiện sau khi nộp chứng từ hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo quy định.
Thời hạn thực hiện thủ tục Cấp giấy chứng nhận là không quá 30 ngày.