Xin chào Luật sư, tôi có thắc mắc về quy định pháp luật đất đai, mong được luật sư tư vấn giải đáp giúp. Cụ thể là tôi đang tìm một mặt bằng để kinh doanh và có tìm được một mặt bằng ở vị trí khá ứng ý, tôi quyết định xuống tiền mua. Tuy nhiên thửa đất này bên bán họ chưa thực hiện tách thửa, tôi thắc mắc rằng đất chưa tách thửa có bán được không? Thủ tục mua đất chưa tách sổ năm 2023 sẽ được diễn ra như thế nào? Mong luật sư tư vấn giúp, tôi xin chân thành cảm ơn.
Cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi đến Luật Quảng Ninh, bạn hãy theo dõi nội dung bài viết dưới đây của chúng tôi để được giải đáp thắc mắc nhé.
Căn cứ pháp lý
- Luật đất đai 2013
- Nghị định 01/2017/NĐ-CP
Năm 2023 khi đất chưa tách thửa có bán được không?
Theo quy định tại Khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai 2013 quy định thì người sử dụng đất được thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi đáp ứng được các điều kiện sau:
– Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
– Đất được chuyển nhượng là đất không có tranh chấp;
– Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm cho việc thi hành án;
– Đất được chuyển nhượng vẫn trong thời hạn sử dụng đất.
Ngoài ra, theo quy định tại khoản 1 Điều 79 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, trong trường hợp chuyển nhượng một phần thửa đất thì người sử dụng đất phải đề nghị Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện việc đo đạc tách thửa đất trước khi tiến hành nộp hồ sơ thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng của người sử dụng đất.
Hiện nay pháp luật Việt Nam chưa có quy định cụ thể nào về việc đất chưa tách thửa không được quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất, do đó trong trường hợp đất chưa tách thửa thì người có quyền sử đất vẫn có thể bán, tuy nhiên người mua đất chưa tách thửa sẽ gặp rất nhiều rủi do.
Cần lưu ý gì khi mua đất chưa tách thửa?
Khoản 3 Điều 188 Luật Đất đai 2013 còn quy định: “Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính”
Như vậy, đối với trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất chưa tách thửa thì đồng nghĩa với việc chưa đăng ký biến động về quyền sử dụng đất vào sổ địa chính theo quy định. Hay nói cách khác, mặc dù trên thực tế bên mau đất đã trả tiền và bên bán đất đã trao quyền sử dụng đất cho bên mua nhưng về mặt pháp luật thì thửa đất đó vẫn thuộc về người đứng trên trên Giấy chứng nhận quyền sử đất là bên bán. Chính vì vậy, khi mua đất chưa tách thửa thì người mau cần lưu ý thực hiện các thủ tục theo quy định tại Nghị định 43/2014/NĐ-CP.
Thủ tục mua đất chưa tách sổ
Thủ tục tách sổ đỏ
Căn cứ theo Điều 75 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai 2013 về trình tự, thủ tục thực hiện tách thửa:
Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ
Bạn nộp 01 bộ hồ sơ đề nghị tách thửa hồ sơ tách thửa sẽ gồm các giấy tờ sau:
- Đơn xin tách thửa
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (bản chính)
- Văn bản chia tách thửa đất, văn bản chia tách quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất.
Bước 2: Nộp hồ sơ
Sau khi hoàn thiện đầy đủ hồ sơ, bạn sẽ đem hồ sơ nộp tại Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Uỷ ban nhân dân cấp xã nơi có đất.
Bước 3: Tiếp nhận và xử lý hồ sơ
Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ, nếu đủ điều kiện thực hiện các quyền theo quy định thì thực hiện các công việc sau đây:
- Gửi thông tin địa chính đến cơ quan thuế để xác định và thông báo thu nghĩa vụ tài chính đối với trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định;
- Đo đạc địa chính để chia tách thửa đất;
- Sau khi hoàn tất đo đạc địa chính và có kết quả sẽ tiến hành lập hồ sơ trình cơ quan có thẩm quyền cấp;
- Chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao Giấy chứng nhận cho người sử dụng đất hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đổi với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã.
Bước 4: Trả kết quả
Sau khi nhận đầy đủ hồ sơ hợp lệ, cơ quan có thẩm quyền cấp sẽ cấp sổ đỏ cho người sử dụng đất đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính hoặc gửi cho Ủy ban nhân dân cấp xã để trao cho hộ gia đình, cá nhân nộp hồ sơ tại cơ quan cấp xã.
Thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Sau khi thực hiện hoàn tất, thành công thủ tục tách thửa, bạn sẽ phải thực hiện các bước sau đây để chuyển nhượng quyền sử dụng đất:
Bước 1: Chuẩn bị và nộp hồ sơ
Khi sang chuyển nhượng quyền sử dụng đất bạn sẽ phải chuẩn bị hồ sơ như sau:
- Đơn đề nghị đăng ký biến động (do bên bán ký); Trong trường hợp có thoả thuận trong hợp đồng về việc bên mua thực hiện thủ tục hành chính thì bên mua có thể ký thay.
- Hợp đồng chuyển nhượng (Công chứng);
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
- Tờ khai thuế thu nhập cá nhân và lệ phí trước bạ,…
- Bản sao Chứng minh thư nhân dâ/Căn cước công dân; Sổ hộ khẩu của bên nhận chuyển nhượng; Giấy chứng nhận tình trạng hôn nhân….
Sau khi chuẩn bị đầy đủ bạn sẽ đem hồ sơ nộp tại Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Uỷ ban nhân dân cấp xã nơi có đất.
Bước 2: Tiếp nhận và xử lý hồ sơ
Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ, nếu đủ điều kiện thực hiện các quyền theo quy định thì thực hiện các công việc sau đây:
- Gửi thông tin địa chính đến cơ quan thuế để xác định và thông báo thu nghĩa vụ tài chính đối với trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định;
- Đo đạc địa chính để chia tách thửa đất;
- Sau khi hoàn tất đo đạc địa chính và có kết quả sẽ tiến hành lập hồ sơ trình cơ quan có thẩm quyền cấp;
- Chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao Giấy chứng nhận cho người sử dụng đất hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đổi với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã.
Bước 3: Trả kết quả
Sau khi nhận đầy đủ hồ sơ hợp lệ, cơ quan có thẩm quyền cấp sẽ cấp sổ đỏ cho người sử dụng đất đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính hoặc gửi cho Ủy ban nhân dân cấp xã để trao cho hộ gia đình cá nhân nộp hồ sơ tại cơ quan cấp xã.
Mời bạn xem thêm bài viết:
- Hướng dẫn soạn thảo đơn mẫu ký sự tình tại Quảng Ninh năm 2022
- Dịch vụ tư vấn giải quyết tranh chấp nhận quyền sở hữu nhà tại Quảng Ninh
- Năm 2022 khi dán màu lên biển số xe bị phạt như thế nào?
Thông tin liên hệ:
Luật sư Quảng Ninh sẽ đại diện khách hàng để giải quyết các vụ việc có liên quan đến vấn đề “Năm 2023 khi đất chưa tách thửa có bán được không?” hoặc các dịch vụ khác liên quan như tư vấn thủ tục đăng ký bản quyền tác giả nhanh chóng. Với kinh nghiệm nhiều năm trong ngành và đội ngũ chuyên gia pháp lý dày dặn kinh nghiệm, chúng tôi sẽ hỗ trợ quý khách hhàng tháo gỡ vướng mắc, không gặp bất kỳ trở ngại nào. Hãy liên lạc với số hotline 0833102102 để được trao đổi chi tiết, xúc tiến công việc diễn ra nhanh chóng, bảo mật, uy tín.
Câu hỏi thường gặp:
Điều kiện để được tách thửa được quy định tại khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai 2013 và Điều 29 Nghị định 43/2014/NĐ-CP và khoản 11 Điều 9 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT, tách thửa khi nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải có những điều kiện sau:
– Thửa đất cần tách thửa quyền sử dụng đất phải có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
– Đất tách thửa phải là đất không có tranh chấp.
– Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm quá trình thi hành án.
– Đất tách thửa vẫn trong thời hạn sử dụng đất.
-Đất tách thửa đáp ứng được điều kiện về diện tích và kích thước chiều cạnh tối thiểu theo quy định.
Theo khoản 40 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP, thời gian giải quyết đề nghị tách thửa không quá 15 ngày kể từ ngày nhận đủ hồ sơ đề nghị tách thửa hợp lệ; thời hạn giải quyết đề nghị tách thửa không quá 25 ngày đối với các xã miền núi, vùng hải đảo, vùng sâu, vùng xa, các vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn và vùng có điều kiện kinh tế – xã hội đặc biệt khó khăn. Thời gian giải quyết không tính ngày nghỉ theo quy định của pháp luật và không tính thời gian tiếp nhận hồ sơ tại Ủy ban nhân dân cấp xã
Khi thực hiện thủ tục mua đất chưa tách sổ đỏ, bạn sẽ phải thanh toán các khoản phí như:
Chi phí đo đạc sẽ do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quy định.
Phí thẩm định hồ sơ: Do Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quy định nên mức thu giữa các tỉnh thành là khác nhau.
Lệ phí cấp Giấy chứng nhận: Do Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quy định nhưng mức thu dưới 100.000 (đồng/giấy/lần cấp).
Đối với trường hợp nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà thực hiện thủ tục tách thửa thì phải chịu thêm thuế thu nhập cá nhân.